Catégorie de baux

Le bail d’immeubles est celui qui porte sur des immeubles ou parties d’immeubles. La loi distingue le bail de droit commun, c’est à dire celui qui en raison de l’affectation réservée à l’immeuble ou la partie de l’immeuble louée, ne relève pas du champ d’application d’une des législations particulières relatives au bail de résidence principale, au bail commercial ou au bail à ferme.

Le bail d’immeuble de droit commun

Il est régi plus particulièrement par les articles 1714 à 1762 bis du Code Civil. Ces dispositions sont généralement supplétives. Le contrat de bail peut porter sur toutes sortes d’immeubles, notamment bâtiments, terrains, façades, toitures, garages, à destinations diverses, tels bureaux, industries, habitations à condition qu’il ne s’agisse pas de la résidence principale du preneur. par ex : résidence secondaire, kots étudiants, locations de vacances.

Bail écrit

Les parties sont en principe libres de fixer la durée du bail, écrit ou verbal. Il n’a pas de durée minimale et ne peut toutefois être conclu pour plus de 99 ans. Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991, tous les baux ont une durée déterminée, soit explicitement convenue entre les parties contractantes et il n’est pas alors nécessaire de donner congé, soit implicitement déterminée par la loi. L’article 1736 du Code civil. prévoit que le bail de location de droit commun dont les parties n’ont pas prévu la durée « est censé fait au mois ». Il peut y être mis fin unilatéralement soit par le bailleur, soit par le preneur, « moyennant un congé d’un mois ». 

Bail verbal 

A défaut de durée convenue par les parties ou si la preuve ne peut être rapportée conformément aux règles du droit commun, le bail verbal est censé fait au mois, et il ne peut y être mis fin que moyennant un congé d’un mois, en vertu de l’article 1736 C.C.. et si le bail a pour objet un appartement meublé, l’article 1758 C.C. est d’application. 

Prorogation et tacite reconduction 

Les parties pourraient convenir qu’à l’échéance d’un bail écrit à durée déterminée, le cas échéant à défaut de congé notifié dans le délai qu’elles ont prévu, le bail sera « prorogé » aux conditions qu’elles fixent. Les parties décident donc de maintenir le bail initial et d’en reporter l’échéance. La tacite reconduction d’un bail requiert la réunion de trois conditions : un bail écrit à durée déterminée venu  le consentement tacite des parties  la capacité des parties. 

Pour qu’il y ait tacite reconduction, le preneur doit détenir effectivement le bien loué pendant un certain temps après l’expiration du bail, et cette détention doit être non équivoque, connue du bailleur et n’avoir fait l’objet d’aucune opposition de sa part.

Causes de fin de bail

Evénements ne mettant pas en soi fin au bail :

• la faillite du bailleur ou du preneur
• décès du bailleur ou du preneur (art.1742 C.C.) : les héritiers succèdent. (dérogation si caractère « intuitu personae » dans le chef du preneur).
• a volonté du bailleur d’occuper lui-même le bien – la vente du bien loué (si bail opposable )

Eléments stipulés dans le contrat :

• terme du contrat : le bail prend fin au terme convenu par les parties ou stipulé par la loi, sans qu’un congé soit nécessaire. (art. 1737 C.C.) Le congé n’est pas inutile car il permet de faire obstacle à une éventuelle tacite reconduction.

Le bail de résidence principale 

Il porte sur le logement que le preneur affecte à sa résidence principale. Le bail est régi par la loi du 20 février 1991, modifiée par la loi du 13 avril 1997. Les dispositions de droit commun des baux d’immeubles trouveront à s’appliquer lorsque la législation spéciale à ce type de contrats n’y déroge pas.

Le bail commercial

C´est celui qui porte sur des immeubles ou parties d’immeuble affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire, à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public. Ces baux sont régis par la loi du 30 avril 1951, modifiée par la loi du 29 juin 1955. Les dispositions de droit commun des baux d’immeubles trouveront à s’appliquer lorsque la législation spéciale à ce type de contrats n’y déroge pas. 

Le bail à ferme

C´est celui qui porte sur des biens immeubles qui sont affectés principalement à l’exploitation agricole du preneur

Caution locative

Le contrat de bail de location détermine le montant de la garantie locative qui est versée au propriétaire.
Le montant maximum est réglementé par la loi. La caution locative en Flandre ne peut excéder 3 mois de loyer.